Перекредит твою… ипотеку!

Забавное явление: все больше банков предлагают ссуды гражданам на погашение займов, взятых ранее в других финансовых учреждениях, но на менее выгодных условиях. Однако реально «перекредитоваться» сегодня может лишь ипотечный заемщик, и далеко не всегда это ему будет выгодно.

Рефинансирование ипотечных ссуд - наиболее известная услуга в сфере перекредитования. Но при каких условиях перекредитование окажется действительно выгодным? Эксперты полагают что рефинансирование в первую очередь рассчитано на заемщиков, которым осталось погашать кредит 7-10 лет, а ставка по текущей ссуде отличается от предложенной новым банком на 2 процентных пункта и более. Однако кредит действительно выгодно рефинансировать только при условии, что разница в тарифной ставке составляет не менее 3 процентных пунктов, то есть услугой имеет смысл воспользоваться тем, кто получал ссуду три-четыре года назад. Снижение ставки - не единственный плюс рефинансирования. Несколько лет назад были распространены различные комиссии (к примеру, за ведение ссудного счета), которые клиенту приходилось выплачивать помимо процентов. Сегодня можно перекредитоваться в финансовом учреждении, не ведущем такой «комиссионной» политики.

Оптимисты полагают, что результат перекредитования будет положительным даже при снижении ставки на 1 процентный пункт и менее, то есть речь идет о рефинансировании ссуд, выданных год-полтора назад. Конечно, следует учитывать штрафы, вводимые банками за досрочное погашение. Но чаще всего подобные преграды снимаются максимум через год со дня заключения кредитного договора. Впрочем, целью рефинансирования может оказаться не только экономия - многие клиенты желают снизить размер ежемесячного платежа. Это можно сделать, взяв кредит на более длительный срок: к примеру, вместо 10 лет на 15 лет. Три-четыре года назад максимальные сроки ипотечных займов были намного меньше, но, чем больше срок ссуды, тем выше оказывается ставка. Поэтому увеличение срока может привести к удорожанию кредита, зато клиент уменьшит нагрузку на семейный бюджет, а это зачастую более важно, чем экономия на процентах.

Помните известную миниатюру Михаила Жванецкого «Раки»? Вчера были маленькие, но по три рубля, сегодня большие – но по пять! Это эмоциональная сторона перекредитования. Рассмотрим теперь рациональную сторону…

Выгоднее всего договориться с банком о снижении ставки в рамках существующей кредитной программы. Некоторые банки уже предоставляют такую услугу своим клиентам, чтобы не потерять их (правда, не все кредитные организации охотно идут на такие «послабления» клиенту). Не меняя банк, заемщик может избежать лишней суеты, потратить меньше сил и средств. Перекредитование в другом банке для клиента означает получение новой ссуды (могут и не дать!). Нужно снова предоставлять все документы, в том числе, подтверждающие доход (заемщика и поручителя), бумаги по предыдущей сделке (копию кредитного договора, страхового полиса, выписки по ссудному счету), выписку из Единого государственного реестра права собственности на жилье. При этом заемщик несет существенные расходы, сумма которых может оказаться примерно такой же, как при первоначальном получении ссуды (комиссия банку за предоставление займа, оценка квартиры, страхование, комиссия за перевод денег из банка в банк, регистрация залога, иногда требуются услуги нотариуса).

Тем не менее, при перекредитовании в новом банке можно попытаться минимизировать расходы. Можно поменять кредитора, когда придет время продлевать страховку: в этом случае не придется платить за один и тот же период дважды. Можно найти банк, который сотрудничает с той же страховой компанией, что и предыдущая кредитная организация: возможно, удастся просто изменить выгодоприобретателя по договору страхования (им станет новый кредитор).

Отметим, что в процессе перекредитования возникает «беззалоговое окно»: ситуация, когда новый банк уже выдал ссуду, но еще не стал залогодержателем, поскольку на переоформление обеспечения уходит от пяти дней до двух месяцев. Для финансового учреждения это дополнительный риск – недобросовестный заемщик может попытаться продать квартиру. Банк, чтобы компенсировать повышенные риски, устанавливает более высокую ставку на этапе рефинансирования, например: 15,5-16% годовых по рублевому кредиту и 13-14% по долларовому, а в дальнейшем, ссуда, взятая на 25 лет, обойдется в 13,25% годовых в рублях и 12% в валюте.

Дополнительные потери для клиента при рефинансировании ипотечного займа - утрата налоговых льгот. Ведь заемщик, взявший ссуду на покупку жилья, имеет право компенсировать 13% налог, уплаченный с той части доходов, которая пошла на уплату процентов по кредиту. Но в случае рефинансирования целью кредита уже является не покупка недвижимости, а погашение взятого ранее займа… Налоговое преимущество теряется!

Попробуем на конкретном примере оценить выгоду рефинансирования ипотечной ссуды. Допустим, клиент три года назад взял $ 100 000 по ставке 15% годовых в валюте на 15 лет. Ежемесячный платеж составлял около $ 1 400. Три года заемщик пользовался имущественным налоговым вычетом. Теперь он решил взять кредит по более низкой ставке - 11% годовых в валюте на оставшиеся 12 лет. Ежемесячный платеж составит $ 1 170 то есть каждый месяц удастся сэкономить $ 230. Общая экономия за 12 лет - примерно $ 33 200.

При этом следует учесть: за оставшиеся 12 лет погашения кредита в первом банке заемщик вернул бы около $ 14 100 в результате налоговых льгот. То есть, с учетом потерь на нало;говых льготах, заемщик при перекредитовании сэкономит только около $ 19 100. Теперь вычтем из этой суммы предполагаемые расходы на само рефинансирование: они составят, по разным оценкам, от $ 1 100 до $ 4 000. В расходы могут входить:
- комиссия банку (0-2% от суммы займа);
- перевод денег (до $ 100);
- страховка (0,8-1,5% от суммы ссуды);
- оценка квартиры ($ 100-150);
- услуги ипотечного брокера (0,2-2%);
- услуги нотариуса (до $ 260);
- пошлина при регистрации залога ($ 287-450).
Суммарная экономия клиента с учетом всех расходов составит от $ 15 100 до $ 18 000.

А вот услуги по перекредитованию займов на покупку автомобилей на российском рынке пока в диковинку. Отсутствие реального предложения объясняется отсутствием спроса. Сумма автокредита «в разы» меньше ипотечного займа, поэтому многие потребители просто-напросто погашают всю задолженность досрочно (это тоже способ сэкономить на процентах). Кроме того, самому банку далеко не так выгодно рефинансировать автокредит - опять же по причине небольшой суммы, на которой он не сможет заработать так, как на ипотеке. Эксперты вообще полагают, что ради автокредита банкам далеко не всегда целесообразно принимать на себя риски перекредитования, здесь, как и при ипотеке, возникает «беззалоговое окно» - автомобиль можно продать гораздо быстрее, чем квартиру, мошеннические сделки с «кредитными» автомобилями сегодня не редкость!

К тому же информация о том, насколько исправно клиент платит по ссуде, не всегда доступна. Заемщик может оказаться злостным неплательщиком или за время погашения первой ссуды (год или два) машина может не раз попасть в аварию и новый кредитор получит существенно поврежденный залог. Эту проблему удается решить с помощью оценки текущей стоимости автомобиля у специалистов, но, такая процедура влечет за собой существенные дополнительные расходы. А если перекладывать и эти расходы на клиента, сделка вряд ли окажется для него выгодной.

С учетом всех рисков некоторые представительства европейских банков в России предлагают автовладельцам услуги по рефинансированию, но схема этой сделки отличается от ипотечной. Клиент может обратиться только к определенному дилеру (партнеру банка), выбрать у него новый автомобиль. Тем временем кредитная организация расплачивается за его старую машину, а деньги от ее продажи идут в счет первоначального взноса по новой ссуде. Таким образом, банк избавляет себя от риска получить «кота в мешке» в качестве залога.

В объединенной Европе сегодня очень популярна услуга консолидации семейных займов, взятых в разных банках. Предположим, глава семейства три года назад взял ипотечную ссуду в одном банке, а его супруга два года назад - кредит на автомобиль в другом финансовом учреждении. В семье также задолженность по кредитным картам в разных банках (шопингом занимались!). Погашать каждый долг в отдельности неудобно, к тому же на рынке каждый год появляются более выгодные кредитные предложения. В итоге супруги находят кредитную организацию, которая соглашается разом погасить все взятые ранее ими займы. Семья экономит на процентах, а ежемесячные платежи теперь нужно делать лишь в пользу одного кредитора. Российские банки консолидацией долгов пока не занимаются. Главная причина заключается в том, что рынок кредитования частных лиц еще очень далек от насыщения, поэтому большого спроса на подобную услугу не будет…

Сергей Алексеев.